Précisions sur l’exonération de plus-value lors d’une cession en indivision successorale
Une décision récente est venue rappeler les limites strictes du régime d’exonération applicable aux plus-values immobilières réalisées dans le cadre d’une indivision familiale. Cette situation illustre l’importance de qualifier avec précision les liens entre les parties, en particulier lorsqu’un partenaire de Pacs intervient dans une opération portant sur un bien issu d’une succession.
Une cession entre membres d’une indivision successorale strictement encadrée
Dans le cas examiné, un frère et une sœur détenaient en indivision un immeuble situé à Marseille, issu d’une succession. Le frère a décidé de céder au partenaire de Pacs de sa sœur le quart indivis qu’il détenait. Le cédant soutenait que cette opération devait bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U, IV du Code général des impôts (CGI), disposition réservant un régime favorable aux cessions intervenant dans le cadre d’un partage de succession ou d’indivision entre membres d’une même famille.
Une incompatibilité avec le dispositif d’exonération
Il a été jugé que cette analyse n’était pas fondée. Il a été rappelé que l’exonération ne joue que lorsque la cession intervient entre les membres originaires de l’indivision, ou le cas échéant leurs conjoints, ascendants ou descendants. Or, dans cette affaire, l’acquéreur n’était ni un membre de l’indivision, ni un conjoint au sens du mariage, mais le partenaire de Pacs de la sœur du cédant.
Cette distinction est déterminante. Contrairement au mariage, le Pacs ne confère pas automatiquement au partenaire la qualité d’ayant droit dans le cadre d’une indivision successorale préexistante, sauf si le bien a été acquis conjointement par les partenaires. Ici, l’indivision résultait exclusivement d’une succession familiale.
Il a également été relevé que l’acte notarié ne portait pas sur un bien auparavant détenu en indivision par des partenaires pacsés, mais avait précisément pour effet de créer une nouvelle indivision entre la sœur et son partenaire. L’opération sortait ainsi du champ d’application de l’article 150 U, IV du CGI.
Conséquences fiscales de la cession
La plus-value dégagée lors de la cession par le frère n’a donc pas pu bénéficier de l’exonération. Elle a été soumise au régime de droit commun des plus-values immobilières, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, avec application éventuelle des abattements pour durée de détention.
Cette solution rappelle que les transmissions ou cessions de droits indivis doivent être rigoureusement anticipées, notamment lorsque les membres de la famille souhaitent intégrer un partenaire de Pacs dans la gestion ou la détention du patrimoine immobilier. Il ne suffit pas que l’acquéreur soit lié affectivement à l’un des indivisaires : pour bénéficier de l’exonération applicable aux partages ou cessions internes à une indivision successorale, les textes exigent un lien juridique précis que seul le mariage, ou la filiation directe, permet de caractériser.
En conclusion, cet exemple montre que le Pacs, malgré des rapprochements avec le mariage sur certains aspects, demeure juridiquement distinct en matière fiscale. Avant toute cession au partenaire d’un indivisaire, une analyse précise du cadre juridique et fiscal est indispensable afin d’éviter une imposition inattendue de la plus-value.
