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Vente immobilière : quel défaut peut être considéré comme un vice caché ? Quel recours pour l’acquéreur ?

Civil - Contrat
14/01/2020
À n’en pas douter, un vice affectant la stabilité même de la maison préexistant à la vente, évolutif et que les vendeurs dissimulent, permet de remettre en cause la vente.
Tout acquéreur qui découvre après la vente d’éventuels malfaçons rendant le logement impropre à son usage ou qui diminuent tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acquis ou qu’il en aurait donné un moindre prix, dispose d’une action en garantie. Le vice doit être antérieur à la transaction et non-apparent ou dissimulé (C. civ., art.1641). Illustration de la Cour de cassation..
 
Un couple qui vient d’acheter une maison d’habitation, découvre des fissures et un affaissement des planchers. Après expertise, ils assignent leurs vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
 
La Cour de cassation approuve la cour d’arrêt d’appel d’avoir prononcé la résolution de la vente et ordonné la restitution du bien et du prix de vente.
 
Les vendeurs avaient pu constater, du fait de leur présence dans les lieux depuis sept ans, l’instabilité de l’immeuble en raison du caractère évolutif de fissures et de l’inclinaison anormale des planchers. Les acquéreurs ne pouvaient déceler au moment de la vente, lors de deux visites, cette évolution péjorative de ces désordres, même s’ils avaient pu se rendre compte eux-mêmes de certaines fissures apparentes sur la façade arrière de la maison.
 
L’expertise judiciaire avait précisé les graves désordres affectant la construction (ancrage des fondations dans un matériau inapte à reprendre les charges, hétérogénéité du système de fondation entre les différentes parties de la maison, hétérogénéité de l’état hydrique des sols aux alentours des assises de fondations, mauvais état des canalisations enterrées cassées en plusieurs endroits, rejet des eaux de pluie et de toiture dans le sol au contact direct des fondations de l’extension en rez-de-chaussée). Elle avait conclu que les vendeurs ne pouvaient ignorer le mauvais état de la structure de l’immeuble vendu, que l’affaissement du plancher préexistait à la vente et que ce désordre était évolutif, de nouvelles fissures étant apparues en cours d’expertise.
 
Les vendeurs ne pouvaient invoquer pour leur défense l’état perceptible et apparent lors de la vente de ce défaut de planimétrie pour se justifier de n’avoir rien dit aux acquéreurs (défense fondée sur l’article 1642 du Code civil).
 
Les vendeurs connaissaient cette évolution ; de mauvaise foi, ils se sont abstenus de la révéler, peu important leur ignorance de la cause des désordres.
 
Ils étaient tenus de la garantie des vices cachés ; la résolution de la vente devait être prononcée et le prix de vente restitué.
Source : Actualités du droit